Bất động sản nghỉ dưỡng: Bổ sung pháp lý, tăng tính minh bạch cho condotel

 

Giải pháp này được đưa ra trong bối cảnh có hàng trăm dự án được sử dụng kết hợp chức năng để ở với chức năng lưu trú cho khách du lịch (condotel-căn hộ khách sạn) và căn hộ vừa để ở, vừa làm văn phòng (officetel – căn hộ văn phòng).

Theo số liệu báo cáo của 16 tỉnh, thành phố ven biển có dự án du lịch nghỉ dưỡng, có quy mô lớn, tính đến tháng 7/2017, đã có 77 dự án với 16.437 phòng khách sạn, 11.174 căn biệt thự, 12.056 căn hộ condoltel đã và đang được đầu tư xây dựng. 

Trong đó mới có 4.792/16.537 phòng khách sạn đưa vào kinh doanh, 1.484/11.174 căn biệt thự đã bán; còn 883 biệt thự và 847 căn hộ khách sạn đã xây dựng xong chưa bán.

Hai giải pháp gây nhiều tranh cãi

Thực tế trên cho thấy nguồn cung loại hình bất động sản này còn rất nhiều, trong khi đó, tính pháp lý chưa rõ ràng. Có những dự án xây trên đất ở được cấp sổ đỏ nhưng hầu hết các dự án được xây trên đất thương mại, dịch vụ và không được cấp sổ đỏ, dẫn đến rủi ro cho người mua trong trường hợp có tranh chấp vì loại hình bất động sản này chưa được pháp luật thừa nhận. 

Một số địa phương đã ‘lách’ bằng cách cấp sổ đỏ cho những dự án bán căn hộ khách sạn hoặc biệt thự nghỉ dưỡng dưới hình thức “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Đứng ở góc độ pháp lý, luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Văn phòng Luật sư Trương Anh Tú cho rằng không có căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại hình căn hộ này.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Tổng Giám đốc công ty CP Đầu tư và phân phối DTJ, cũng lo ngại nếu xác định đất xây dựng condotel là đất ở và cấp sổ đỏ lâu dài cho loại hình căn hộ khách sạn này sẽ dẫn đến nhiều nguy cơ gây quá tải hạ tầng, phá vỡ quy hoạch chung của khu vực. 

Ở khía cạnh khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. HCM (HoREA), lại cho rằng cả hai giải pháp của Bộ Tài nguyên và Môi trường đều bất cập và không hợp lý.

Ông Châu phân tích, giải pháp thứ nhất “xác định là đất ở và cấp sổ đỏ dài hạn cho condotel” thực chất là giữ nguyên quy định hiện nay của Luật Đất đai 2013. Bởi Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ đã giải quyết được vấn đề cấp sổ đỏ cho các loại sản phẩm này. Thậm chí nếu căn officetel nằm trong cùng một tòa nhà chung cư căn hộ bình thường thì cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.

Bộ Xây dựng đã thực hiện điều tra, nghiên cứu về loại hình condotel, officetel, báo cáo Thủ tướng Chính phủ và đề xuất hướng giải quyết; đồng thời phối hợp với các bộ liên quan nghiên cứu sửa đổi, bổ sung tiêu chuẩn, quy chuẩn liên quan đến các loại hình bất động sản này.

Luật hướng dẫn người dân

Do đó, giải pháp này đã không giải quyết được yêu cầu được đặt ra từ thực tế cuộc sống là phải có cơ chế quản lý nhà nước về quyền sử dụng đất một cách hiệu quả, minh bạch, không làm thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước đối với loại hình bất động sản mới này.

Đối với giải pháp thứ hai “cấp sổ đỏ có thời hạn cho condotel”, ông Châu cho rằng đề xuất này có điểm chưa thật chuẩn, bởi theo Luật Đất đai, loại đất ở khác với loại đất thương mại, dịch vụ, du lịch.

Từ thực tế đặt ra, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị một giải pháp mới là bổ sung “Đất sử dụng cho du lịch” vào Điều 153 của Luật Đất đai: Đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp để thống nhất quản lý.

Theo đó, “đất sử dụng cho du lịch” chỉ được sử dụng cho mục đích phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng, không được biến tướng thành khu nhà ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

Đồng thời, cho phép người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, tương tự như quy định cho phép người mua nhà ở trong các dự án nhà ở.

Bên cạnh đó, ông Châu cũng cho rằng nên sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013, thực hiện chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Như vậy, chủ đầu tư các dự án có sử dụng đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sẽ phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất phù hợp giá đất thị trường vào ngân sách nhà nước. “Điều này sẽ góp phần làm tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản, tạo thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước”, ông Châu nhấn mạnh.

Gs. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cũng cho rằng pháp luật cần phải đưa ra những hướng dẫn cho người dân dựa trên khung pháp luật hiện hành chứ người dân và cuộc sống không bao giờ phải đợi pháp luật.

“Ta đừng nên loay hoay việc định nghĩa tên gọi của hàng hoá. Hãy tư duy xem mục tiêu của việc phát triển loại hình bất động sản này là gì, nên quản lý chặt hay nên phát triển du lịch. Nếu lựa chọn phát triển du lịch để trở thành ngành kinh tế mũi nhọn thì phải tạo điều kiện để thu hút dòng tiền vào khu vực này”, Gs. Đặng Hùng Võ nói.

Mới đây, tại cuộc họp Tổng kết năm 2017, Bộ Xây dựng cũng cho biết đã thực hiện điều tra, nghiên cứu về loại hình condotel, officetel, báo cáo Thủ tướng Chính phủ và đề xuất hướng giải quyết; đồng thời phối hợp với các bộ liên quan nghiên cứu sửa đổi, bổ sung tiêu chuẩn, quy chuẩn liên quan đến các loại hình bất động sản này.

Minh Sơn
 

Nguồn: thoibaokinhdoanh.vn